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中新生态城 盐碱地上的蜕变

发布时间:2018年06月22日     来源:新金融观察

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曾经的盐碱荒地,现在的生态新城

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曾经的盐碱荒地

        2017年11月8日,第五届全国民企贸易投资洽谈会生态城分论坛在中新天津生态城动漫园举办。台上,生态城管委会商务局副局长曹晟正在向来宾推介生态城:“如果去上网买电影票,每三张电影票当中有两张来自生态城企业;每两个外卖单中,就有一个是来自生态城企业……”  

        曹晟如数家珍般介绍来生态城投资的种种理由:来自国家层面的各种先行先试政策,便利的交通条件和优势区位,更有着宜居的环境,还有含金量很高的产业扶持政策……

        他顿了顿,又特别强调了一下:“生态城73%的产业收入和92%的收入来自于民营企业。如果没有民营企业家,就没有生态城这样一个充满活力的产业新城。”

        论坛会场外,一个来自北京的企业家详细地询问当地居民:“生态城房价是什么水平?平时买菜方便么?交通条件怎么样?”详细地考察生态城的投资环境。而来自北京的互联网企业衣天下(北京)电子商务有限公司创始人李俊谊则早已经把公司搬到了生态城。“对于我们民企来说,投资最看重的一是有没有产业扶持,二是有没有含金量高的创新政策。生态城不仅满足我们的要求,还有着宜居的环境,相比于大城市的各种城市病而言,更适合创业公司生存。”李俊谊对新金融记者表示。

        这个从诞生之初就备受关注的国际合作项目,不负众望,无论是在生态、环保,还是经济发展方面,都可以称之为生态新城的建设模板。而在九年前,这还只是一片盐碱荒地。

        六个月,一栋楼

        在生态城管委会的办公大楼,生态城科技局副局长黄永浩接受了记者的采访,从2008年1月到生态城,他在生态城的时光已经有快十个年头了,先后在建设局、商务局任职,也算是生态城的“老人”。回忆起十年前的生态城,他指着脚下的那片地说:“我刚刚到生态城的时候,这里还四处是水坑,周边是全是盐碱荒地。”事实上,这里不仅仅是水坑,还被严重污染破坏。

        生态城最大的景观湖静湖就曾经是这样一片被严重污染的水域,因为长达四十年的化工污染,导致该区域常年散发着刺鼻的气味,一位规划专家在勘察现场时被熏晕倒,所以大家不得不戴着防毒面具工作。

        在这样的一片盐碱滩涂和污染水面为原始地貌的荒原上建起一座生态新城,谈何容易。还没来得及犯愁,他们就接到了一个艰巨的任务:由于中新两国政府高层要在2008年9月参加生态城的奠基仪式,生态城需要在短短六个月时间内建起一座临时建筑作为接待场所,这也就是现在的生态城服务中心办公楼。

        具体任务落到了建设局。因为总体规划方案还没有完成,办公大楼建在哪?标高如何确定?都是一头雾水。自称“胆大”的黄永浩把办公楼坐标发给设计单位,就是这了!

        “用一个月的时间把选址上的水坑填平,同时做设计方案,前后经历了14轮调整,建筑方案也从临时建筑变为永久建筑。”黄永浩介绍,管委会从主任到基层工作人员经常吃住在工地,真正的五加二,白加黑。“我们的确做到了在短短半年时间里,建成一个功能齐备且符合国家最高标准的绿色建筑,建筑面积也从最初的5000平方米扩展到现在的14000平方米。”

        同样,生态城以前所未有的速度和高标准推进建设进程,2009年7月,首个产业园区——国家动漫园开工奠基。2010年年底,动漫园一期35万平方米建筑工程竣工,2011年5月正式开园……“作为合作方的新加坡开发商每隔一段时间就会到生态城了解项目进展,发现每次来生态城面貌都会不一样,这样的建设速度让他们对中方工作高度肯定,也坚定了对生态城未来的信心。”黄永浩回忆道。

        向市场要钱

        管委会大楼盖起来了,工作人员有了正式的家,真正的考验才开始。毕竟建一座大楼容易,但是根据生态城的建设发展规划,要实现10年基本建成,全社会总固定资产投资将超过2160亿元,年均投资超过200亿元。要在5年左右基本建成8平方公里起步区,完成区域内大部分环境治理、生态修复以及市政道路管网等基础设施建设,其间累计投资将超过600亿元,其中政府直接投资将超过150亿元。筹措大规模开发建设所需的巨额资金,实现区域开发建设综合平衡,对产业基础薄弱、缺少原始资金积累的生态城而言,是一个巨大压力。

        “国家和天津市对生态城建设给予极大支持,从天津市层面,对生态城建设采取的是‘不予不取,自我平衡’的政策。”黄永浩解释说。当然,相较其他功能区,“不取”使得生态城本级留成比例显著提高,增加了建设资金来源和地方可支配财力,为后来生态城的产业建设奠定了基础。可是,相比于以往的新城开发,财政“不予”就意味着起步阶段生态城需要自力更生,解决启动和后续建设资金问题。

        生态城决定向市场筹措资金,这也决定了开发主体也来自市场。一位政府规划建设业内人士介绍,传统功能区开发一般由隶属于当地政府的政府平台公司完成,但这往往存在政企职责不明、产权不够清晰等问题,甚至有时候平台公司主要领导还由政府部门领导兼任。

        生态城则开辟了一种全新的开发模式,即开发的主体企业不隶属于当地政府,两者属于合作关系。2007年12月,泰达控股有限公司、国家开发银行等6家企业联合成立天津生态城投资开发有限公司,作为中方投资联合体(简称“投资公司”)。新加坡吉宝集团及有关企业成立新加坡天津生态城投资控股有限公司,作为新方投资联合体。吉宝在大型总体城镇化开发项目方面拥有丰富经验,过往成功记录包括新加坡的亲水生活区——吉宝湾、印度尼西亚的雅加达花园等。中新双方双方投资联合体于2008年7月联合组建中新天津生态城投资开发有限公司(简称“合资公司”),双方各占50%股份,中方以土地入股,新方则以现金入股。

        由于开发主体来自市场,生态城从一开始债权债务结构干净利落,土地和各项固定资产投资产权清晰,没有历史包袱,这也使得管委会、投资公司和合资公司能够齐心协力,在规划建设过程中达成共识。 

        根据相关商业协议,投资公司负责土地收购整理出让和基础设施、公共设施的投资建设运营,分享收益权。而其所需投资,则由投资公司自己先行垫付,管委会通过后期财政收入按项目审核返还。

        合资公司作为中新合作平台公司,负责土地商业开发和“一路三水”(道路、雨水、中水、污水)建设,其承担的建设投资主要通过配套费收入按项目予以返还,从而形成了以开发主体先行投资建设、财政收入后期返还为特征的资金循环体系。

        这种以企业垫资、财政回补为核心的资金循环方式,在土地成片开发整理、配套设施大规模建设过程中发挥了重要作用,企业垫资有效放大了财政资金的效能,撬动了大规模的开发建设,同时成为财政资金支付的有效缓冲。

        值得一提的是,生态城管委会先后授予投资公司18项特许经营权,涉及土地运作、水气热供应、公共交通、垃圾处理、园林绿化、环境卫生等等,投资公司则采取公开招标等方式,将相关业务委托给第三方承担,降低成本,同时按照市场标准,获取投资经营收益。

        “以往功能区的基础设施和水电气等公共服务配套都是由事业单位来投资运营,由于国家电网、天然气公司等大型国企和事业单位并不隶属于功能区政府,具有很高的话语权。前来投资的入区企业不仅要和当地政府沟通,还要反复和这些单位沟通,有时候因为一个管道的铺设就要沟通好几个月,很多企业耗不起,当地政府也颇为无奈。生态城开发运营模式的创新在于,投资公司根据政府标准提供服务,并取得相应的收益,一切按照市场标准来,大家就很专业。”前述政府规划建设业内人士表示。

        金融危机来袭

        有了清晰的开发模式,生态城的大规模建设开始起步,然而刚刚起步的生态城又遇到了空前的金融危机,发源于美国次贷危机的金融危机在2008年蔓延成为全球性的金融危机,并且逐渐对国内经济产生影响。生态城起步区的推进遇到了挑战。

        管委会领导有些着急,于是就召集开发商开会做思想工作:金融危机不见得是一件坏事,反而有助于较大幅度降低建设开发成本。当时房地产市场是非理性的,过热的房地产市场也带来了建材市场的非理性上涨。举例来说,为筹备开工仪式生态城建设了起步区一纵一横两条道路,但填土、建设的成本过高。如果以这样的高成本去建设生态城,将带来巨大的融资压力。

        但金融危机爆发后,特别是随着房地产市场趋于低迷,越来越多的购房者在等待观望,建筑材料和其他原材料能源价格持续下降,价格逐步回归理性,这有利于控制开发建设成本,大大缓解初级的投资压力,同时也可缓解因实施绿色建筑标准带来的成本增加问题,为今后的销售争取到广阔的市场空间。

        而且,一般金融危机历时两三年,正好与生态城起步区的开发建设周期基本同步,生态城经过两三年的开发建设周期后,会迎来新一轮经济的高速增长,从消费者的角度看,肯定有需求,而且需求还很大,重点是如何激发消费者的投资意愿。

        “事实证明,我们的判断是对的,而一路坚持下来的开发商们也从中获得了不少的收益。”黄永浩笑着说。

        生态,不仅仅是一句口号

        在生态城里漫步,就会发现,生态环保贯穿于城市生活的很多地方:所有建筑为绿色建筑;全部住宅安装太阳能热水设施;利用全部道路、广场、绿地、屋面等收集雨水,不仅提高了水资源的利用率,还兼顾调峰和蓄滞功能,这也让生态城成了典型的海绵城市;自行车、行人与机动车道分离;垃圾分类管理……

        生态城在建立之初就定位环境友好、资源节约型的社区,并将这一理念贯穿规划、建设、运营的全方位的城市管理中。比如,“在编制总体规划前,首先对环境承载力和区域建设进行适宜性评价,在此基础上划定禁建区、限建区、可建区,设置生态保护区,规划生态走廊,构建生态格局。”来自生态城建设局的李晓源对记者表示。

        再例如,为避免大城市的交通堵塞,生态城采用TOD 模式,实施土地混合利用,采取双棋盘路网格局,规划建设“轨道交通、城内公交骨干线、公交支线”构成的三级公交服务体系和覆盖全区的慢行交通系统,实现“人车分离、机非分离、动静分离”。另外,“以往开发区往往会面临钟摆式交通的压力,而生态城将产业园区均匀分布在不同片区中,通过职住平衡来实现交通的畅通无阻。”李晓源解释道。

        “从产业发展的角度,我们建立了环保的预评估制度,将不符合环保要求的项目排除在外,当然好项目也不会放过。而且在后续的开工、建设、验收等等各个环节,都有详细的环保指标要求。”来自生态城环境局开发管理科副科长许凤霞表示。

        只有具有经济可行性的环保才是真正的环保,也才具有可复制性。“无论是整体规划,还是科技的应用,我们首先考虑到的就是其可负担性及实用性。很多运用在生态城内的绿色理念其实并不昂贵,但是它们在节能环保上的效益却十分显著。例如倡导废弃物回收利用、减少供热和照明的需求等。”吉宝集团中国首席代表吴来顺表示。


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