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中新天津生态城住宅物业管理暂行规定

发布时间:2017年07月24日

第一章  总则

        第一条【目的意义】

        为了规范中新天津生态城(以下简称生态城)的物业管理服务活动,建立全新的物业服务体系与发展模式,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的正常使用和维护,坚持“共建共管、业主自治”原则,突出全生命周期物业管理,依据《中新天津生态城管理规定》创新物业小区管理服务体制机制,建设生态城绿色物业示范服务区,根据国家、天津市有关法律法规,结合生态城实际,制定本规定。

        第二条【适用范围】

        本规定适用于生态城行政区划内的住宅物业管理服务活动。

第二章  共建共管

        第三条【社区物业管理机制】

        中新天津生态城管理管委会(以下简称“管委会”)管委会建立“一办两组”管理机制,即综治办、社区协调组、物业推动组,明确各部门责任清单,由生态城建设、规划、房管、社区、民政、环境、工商、城管、安监、公安、消防等部门组成,按照职责清晰、分工明确的原则,负责统一协调处理住宅小区内的综合治理与物业的监督管理工作,并签订管理责任书。

        建立督办问责机制。各部门按照职能分工,将管理职能深入物业小区,形成网格化管理,切实起到监督协调、履行职责和跟进处理的作用,并接受社会监督。

        第四条【职责分工】

        (一)生态城房屋和物业行政主管部门,具体负责物业推动组的牵头和组织工作。负责生态城区域内房屋管理及物业服务活动的指导、监督和管理,负责搭建生态城物业管理监督平台、物业项目的行业考核、监督,指导物业行业自律组织开展宣传、培训以及行业标准化建设等工作。

        (二)生态城社区行政主管部门,具体负责社区协调组的牵头和组织工作。负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

         (三)生态城城市管理综合执法部门,负责住宅小区内公用事业、垃圾分类、违法建设、乱设摊点、占用和损坏绿地等违法行为的监督管理及统一综合执法与处罚工作,并监督管理水、电、气、热等专业公司向住户提供服务情况。

        (四)生态城公安部门,负责依法查处住宅小区内影响公共安全、破坏公共秩序的违法行为,严厉打击严重危害群众安全和小区安全的犯罪活动,加强对小区人防、技防、物防等安全措施和制度落实情况的指导监督管理,开展消防安全监督检查,开展房屋租赁和境外人员、流动人口的监督管理;

        (五)生态城质量技术监督和食品安全行政主管部门,负责电梯等特种设备安全运行、食品安全等监督检查工作;

        (六)生态城工商行政主管部门,负责住宅小区内无照经营违法行为的管理与执法工作。

        (七)环保、能源、交通、消防等有关部门,按照各自职责做好与物业管理相关的工作。

        (八)物业公司作为小区的直接管理单位,应配合区内公安部门建立健全安全防范制度,对出现的违法违规行为做到第一时间及时劝阻、制止,对于劝阻无效的,依据责任分工及时上报相关主管部门。

        第五条【社区物业网格化管理】

        社区物业网格化管理体系,主要成员包括:物业片区专员、物业监督协调员、社区指导员、城管巡视员、治安管理员。以社区为单位,实行区域个人责任制,按照各自职能分工,及时处置物业企业和小区内上报的各类问题,通过劝阻、制止、处置等手段,进行社区一级矛盾调解。

        物业片区专员:由物业行政主管部门人员担任,负责片区物业行业管理工作、物业行业服务工作指导监督、组织物业服务考核;

        物业监督协调员:由社区行政主管部门社工担任,负责物业服务工作的监督指导与协调,化解日常与物业管理服务相关的纠纷和矛盾;

        社区指导员:由社区居民委员会主任担任,负责居民正向引导,信息沟通,物业服务监督,配合物业片区专员处理日常与物业管理服务相关的纠纷和矛盾;

        城管巡视员:由城市管理执法人员担任,负责住宅小区综合执法巡视检查,发现问题第一时间行使执法职能。

        治安管理员:由公安分局派出所民警担任,负责住宅小区内治安、消防现场监督管理,依法处理。

        第六条【政社互动工作机制】

        建立社区联系工作制度、社区物业联席会议制度、社区矛盾两级调解制度。利用电子市民中心、社区服务中心等平台,畅通居民诉求渠道,推动生态城社区综合事务治理工作。

        社区联系工作制度,是由管委会组织相关部门负责人定期深入社区实地查看、走访社区居民、召开座谈会,研究解决社区存在的实际问题。

        社区物业管理联席会议制度,由生态城社区行政主管部门组织召开,由生态城物业行政主管部门、公安部门、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加,共同协商解决物业管理活动中的突出问题。

        社区矛盾两级调解制度,由管委会成立由社区管理、建设、综合执法、公安以及信访等部门组成的基层人民调解委员会,统筹协调指导纠纷调解工作。在每个社区组建由居民委员会牵头,各部门参与的物业纠纷调解工作组,负责调处化解社区及物业管理纠纷矛盾。不能由社区基层部门自行协商解决的,报相关局室形成二级调解机制。也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

        第七条【物业监督协调工作机制】

        建立物业监督考核制度、生态城物业准入制度、物业履约保证金制度。通过搭建及应用物业监督管理平台、生态城行业全员培训等方式,引导推动生态城物业行业提升发展。

        物业监督考核制度,是由管理委会每年财政预算设立物业考核资金,由生态城物业行政主管部门牵头,实行物业季度、年度和专项三类考核,实行以奖代补的考核激励机制,促进生态城物业整体发展。

        生态城物业准入制度,由生态城物业行政主管部门根据生态城绿色发展的需要,制定相关物业服务标准,使入区的物业服务企业具备《中新天津生态城绿色建筑运营管理导则 》的相关服务要求。

        物业履约保证金制度。为保证物业服务企业履约质量,鼓励企业做大做强,尝试性实施物业履约保证金。

第三章  业主自治

        第八条【业主】

        业主是指物业的所有权人。

        业主在物业服务活动中的权利、义务按照《天津市物业管理条例》相关规定执行。

        第九条【业主权利的限制】

        业主有损害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。

        第十条【相邻关系】

        业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规和规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人权益的原则,处理相邻关系。

        第十一条【业主大会筹备组】

        筹备组由社区行政主管部门组织,由业主代表、开发建设单位代表、居委会代表依法组建,负责组织召开首次业主大会,在业主委员会依法成立后自动解散。

        第十二条【业主大会】

        业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

        业主大会各项活动按照《天津市物业管理条例》相关规定执行。

        第十三条【业主委员会和执行秘书】

        业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。

        经业主大会通过,业主委员会可以聘请执行秘书。执行秘书代表业主委员会具体参与社区管理事务。

        第十四条【业主委员会任职资格条件限制】

        业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员及业主大会筹备组业主代表:

        (一)不具有完全民事行为能力的;

        (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

        (三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌、圈占公共部位或者擅自改变房屋使用用途等不当使用行为且未改正的;

        (四)未遵照合同约定按时交纳物业服务费用、汽车停放费等相关费用的;

        (五)违反天津市有关房屋出租规定且未改正的;

        (六)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员及业主大会筹备组业主代表的情形。

        第十五条【业主委员会与居民委员会成员交叉任职】

        生态城实行业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职制度。

        具有小区业主身份的居民委员会成员,应参加业主委员会选举,业主委员会成员可通过合法程序参加居民委员会选举。

        对于符合规定条件并有意从事居民委员会工作的业主委员会成员,物业所在地的社区行政主管部门可以向负责居民委员会换届选举工作的相关部门或组织提出建议,将业主委员会成员推荐为居民委员会成员候选人。

        第十六条【行业自律管理】

        生态城物业服务企业应当在物业管理行政主管部门的指导下建立行业自律组织,依照国家和天津市有关规定,制定和推行区域内物业行业标准,开展物业相关的法规宣传培训和行业交流。

        行业自律组织负责对物业服务活动进行行业巡查和考评,逐步建立生态城物业企业备选库。

第四章  全生命周期物业服务

        第十七条【全生命周期介入】

        (一)规划设计阶段:开发建设单位应当在规划方案和施工图设计阶段就物业和房屋管理等问题征求房屋行政主管部门的意见。

        (二)房屋准入验收:开发建设单位在房屋交付使用前,应与物业服务企业对共用部位、共用设施设备、物业管理用房等做好接管验收工作,物业行政主管部门应做好前期物业的验收监督工作。

        (三)物业售后维修:开发建设单位在项目入住后,须在项目现场设立维保中心,由专人驻场、公示报修电话,处理保修期内业主专有部位及小区共有部位的报修及维修问题,维保中心驻场时间不低于两年,接受房屋主管部门的监督。

        (四)物业出保验收:开发建设单位应当在房屋质保期结束前一个月组织物业服务企业、业主委员会对小区共用部位、共用设施设备等进行出保验收,出保验收合格后方可进行移交,验收未合格的部分质保期顺延,物业管理行政主管部门应进行全过程监督指导。

        第十八条【开发建设单位的义务】

        开发建设单位在物业管理中承担下列义务:

        (一)开发建设单位在选聘新建物业的物业服务企业时,优先选聘一级资质的物业服务企业,并达到生态城物业行业服务标准。

        (二)提供前期物业管理开办费,用于前期物业管理启动工作。

        (三)应在首期入住时同时交付物业管理用房和已约定的配套用房,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

        (四)以未出售房屋业主身份承担相关义务,包括交纳物业费、车位管理费、采暖费、保管室内设备设施等。

        (五)在当期入住前将物业所涉及图纸、竣工验收资料、说明书等报物业行政主管部门留存。

        第十九条【物业保修金】

        积极推动并研究制定生态城物业保修金制度。

        开发建设单位在取得新建商品房准许使用证之前,按照房屋建筑安装总造价或房屋销售备案总价百分之二的比例设立物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 

        物业保修金实行“共管帐户、专款专用、政府监管”的原则,由开发建设单位存到指定银行,设立专门的资金监管帐户,实行开发企业、物业公司、政府共管。在物业保修金交存期内,开发建设单位不履行保修责任的,在委托第三方机构进行评估后,可依据监管协议,扣除物业保修金。

        自物业入住之日起满两年,同时完成物业出保验收,出保验收由物业服务企业、物业行业主管部门委托的第三方机构完成,并由开发建设单位签字确认后,物业保修金返还开发建设单位。

        第二十条【物业管理用房】

        规划、设计新建物业项目时,应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施,并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房面积。

        开发建设单位应当在小区配套用房首层设立物业管理用房,使用面积不少于30平米。

        第二十一条【承接查验】

        物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。 

        物业承接查验的费用,由开发建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由开发建设单位承担。

第五章  绿色物业管理

        第二十二条【物业管理数据平台】

        生态城推行集网络、基础数据、监督管理于一体的互联网+物业的物业综合平台,收集、整理生态城物业信息,方便居民、物业服务企业信息查询,监督物业服务管理活动,逐步形成大数据基础。

        区内各开发建设单位、物业服务企业应按照生态城要求使用统一的物业管理平台,按时提供项目基础数据,并积极应用于物业日常管理服务工作中。

        第二十三条【绿色物业服务标准】

        生态城新建物业的物业服务企业应当执行《中新天津生态城绿色物业服务标准》,重新选聘的物业企业应参照该标准开展物业服务活动。

        生态城物业从业人员应当接受物业行业规范及绿色建筑培训,熟悉相关规则,以满足生态城物业服务标准。

        第二十四条【绿色运营管理要求】

        物业服务企业应根据《中新天津生态城绿色建筑管理暂行规定》和绿色建筑标准体系中对绿色建筑能源资源节约利用、环境管理、智能化管理及装修改造的要求,建立相应的运营管理制度,实施合理的技术方案和管理措施,加强对业主和用户的引导和宣传,并接受生态城相关主管部门的监督检查。

        第二十五条【绿色建筑设施管理要求】

        生态城物业管理服务除符合国家和天津市相关规定外,还应符合生态城特殊设施、设备的使用和维护要求:

        (一)负责地块红线内地面绿化、屋顶绿化、立面绿化等的养护,并满足生态城绿化行政主管部门的要求;

        (二)垃圾投放和清运,应满足生态城环境卫生行政主管部门的标准和路线要求;

        (三)建立机动车停车位定期巡视管理制度,对机械停车库设备的电力系统、安全性能进行实时监控,保证相关标识、指示牌完好;

        (四)符合其他特殊设施、设备的使用和维护要求。

        第二十六条【车位管理】

        物业管理区域内,规划用于停放机动车的地下车位的归属,由开发企业及业主通过附赠或者出租使用权等方式约定。在房屋销售阶段,应当明确车位的使用、分配和管理模式。

        占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,需召开业主大会表决通过。

        鼓励物业服务企业和业主通过自主协商的方式,对取得使用权的地下车位进行有偿使用或转租,最大限度利用闲置车位。

第六章  物业服务费用

        第二十七条【物业服务费标准】

        前期物业管理阶段,物业服务费定价由开发建设单位通过公开招投标的形式选物业服务企业并确定价格。后期由业主大会与物业服务企业自主协商确定。

        第二十八条【物业服务费用收取】

        业主应自物业竣工验收合格交付后交纳物业服务费。物业服务企业需在物业服务合同中约定业主可通过多种渠道的第三方缴纳方式缴纳物业服务费,以实现便民目的。

        第二十九条【不得无理拒缴物业服务费】

        除本规定另有规定外,业主应按物业服务合同的约定向物业服务企业足额交纳物业服务费,不得以物业空置、无需接收相关物业服务为由拒绝缴费。

        若业主以物业服务不到位为由拒交物业服务费与物业服务企业产生纠纷时,可将纠纷提交物业纠纷人民调解组织进行调解。

        第三十条【定期调价机制】

        建立住宅项目物业服务费定期调价机制,调价周期不得少于三年。在物业行政主管部门、社区行政主管部门的指导下,由业主大会与物业服务企业自行商定物业费调整标准。

        第三十一条【共用部位收益的使用】

        利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,不得影响房屋安全和正常使用,并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益,要专项补充专项维修资金、改善共用设施设备及物业环境,任何业主不得以此收益要求冲抵应缴物业费,共用部位收益应单独建帐,并定期公示收支情况,接受业主大会的监督。

第七章  装修管理

        第三十二条【装饰装修管理】

        业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

        物业服务企业对业主、使用人装修各项注意事项履行告知义务,监督业主、使用人按照合法装修、改造方案进行施工,对出入小区的施工车辆、人员、材料进行登记和管理,组织施工期间巡查,保证小区的正常秩序。

        第三十三条【装修垃圾清运】

        为保证小区整体环境,装修垃圾必须装袋打包整齐堆放垃圾临时存放区,设定专门的装修垃圾清运点,具备条件的应优先考虑在地下室设置,装修垃圾日产日清。

        由此产生的垃圾清运、成品保护等管理费用由业主承担,费用标准与物业公司协商,并在装修管理服务协议中予以确定。

        第三十四条【违规装修】

        违规装修是指业主在房屋装修过程中存在以下行为:

        (一)搭建建筑物、构筑物;

        (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

        (三)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

        (四)圈占公共部位的绿地、车位、公共道路;

        第三十五条【违规装修的管理】

        住宅小区违规装修行为的管理:

        (一)物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家、天津市和生态城有关规定以及业主管理规约的,应当予以劝阻、制止;

        (二)物业服务企业劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告生态城城市管理综合执法部门、生态城建设行政主管部门和业主委员会;

        (三)相关行政主管部门在接报后,应当依法对违法行为予以制止或依法处理;

        (四)对于附有违法建筑的房屋,可以限制其交易。

第八章  房屋修缮

        第三十六条【房屋修缮模式】

        生态城的房屋修缮实行以房屋专项维修资金(包括房屋应急解危专项资金)为主,房屋修缮专项基金为补充的模式,建立生态城房屋修缮管理制度。

        第三十七条【房屋修缮专项基金】

        生态城管委会设立房屋修缮专项基金,由财政主管部门按照生态城年度房屋修缮计划,从财政预算中列支,专户管理、专项使用。

        通过公开招标的形式确定房屋修缮管理单位,具体负责房屋的修缮和管理。

        第三十八条【修缮内容及周期】

        (一)外檐整修与粉刷,适用于大面积墙皮脱落或墙面渗漏的整修及定期粉刷。周期为5-10年。

        (二)围墙大门整修,适用于物业围墙和大门整修改造。周期为5-10年。

        (三)物业内道路整修与绿化景观补种,周期为5-15年。

        (四)电梯电缆更换,周期为7年。电梯大修更换更新,周期为28年。

        (五)公共部位安防、门禁系统改造,周期为5-10年。

        第三十九条【修缮鉴定】

        生态城房屋主管部门对房屋的使用现状和必要性进行定期排查,应委托房屋鉴定等第三方机构进行鉴定,依鉴定结果确需维修的列入年度计划。

        第四十条【禁止范围】

        涉及以下范围的房屋修缮工程,禁止使用房屋修缮专项基金:

        (一)房屋专项维修资金使用范围内的房屋维修项目;

        (二)物业服务合同及相关法律法规规定,履行房屋公共区域设施设备日常维护、绿化养管和零星修缮工程等工作;

        (三)按照房屋修缮工程分类,属于小修工程和翻修工程的;

        (四)征求业主意见未通过的房屋维修项目;

        (五)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

        (六)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

        (七)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

第九章  考核激励机制

        第四十一条【原则】

        生态城对物业服务企业实行业主满意度和行业考评双核心的综合考核机制,采取以奖代补的方式,推行“考核对企业,激励到个人”的激励政策。

        考核采取政府、行业、居民相结合的形式,分为年度考核、季度考核和专项考核三种。

        第四十二条【季度考核】

        由生态城物业行政主管部门、社区行政主管部门联合每季度组织对各物业服务情况进行综合考评,结果以红(不合格)、黄(达标)、绿(优秀)综合评价物业管理服务水平,考核的结果作为物业奖励和物业清退的依据,并纳入生态城物业备选库。

        第四十三条【年度考核】

        由生态城物业行政主管部门组织,通过物业管理平台采集居民的满意度,对生态城入住小区进行居民满意度测评。分别针对物业公共秩序服务、车场管理、清洁服务、绿化服务、公共设备管理、社区文化活动等指标进行打分。

        第四十四条【专项考核】

        按照生态城的要求,对物业服务合同以外另行增加的服务和管理事项,如违章搭建治理、垃圾分类投放等可利用生态专项奖励基金。具体考核办法应另行制定。

        第四十五条【激励机制】

        由管委会结合物业管理行政主管部门开展的物业项目考核结果,分别设立季度奖励、年度奖励、专项奖励基金,由管委会财政资金支出,纳入年度财政预算,专项用于提高项目品质和物业项目管理人员及有突出业绩员工的奖励,具体奖励方案由物业行政主管部门批准审核后执行,并进行公示。

第十章  附则

        第四十六条【其他事项】

        本规定中未涉及事项,按照《天津市物业管理条例》等相关法律法规执行。

        第四十七条【解释权和修改权】

        本规定由生态城管委会负责解释和修改.

        第四十八条【生效日期】

        本暂行规定自2017年8月1日起施行。


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